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傳化多地物流園變“鬼城” 大片土地被荒廢，一篇文章引發(fā)的辯論賽。
華東地區(qū)最大物流信息交易地——傳化無錫公路港，然而與其宣傳大相徑庭的是，這座總體規(guī)劃面積達(dá)1000畝的園區(qū)一片死寂，一陣涼風(fēng)吹過，透過門窗發(fā)出呼呼的聲音，猶如“鬼城”一般，信息大廳被荒廢、為數(shù)不多的幾輛卡車稀稀拉拉停靠在停車場(chǎng)，如果不是青天白日，走進(jìn)園區(qū)對(duì)人的心理素質(zhì)都是一種考驗(yàn)。
如果您是從事物流產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，或者是身處財(cái)經(jīng)圈內(nèi)。在不經(jīng)意中，翻開報(bào)紙、雜志，您會(huì)感覺到眾多的媒體會(huì)帶來這樣的信息；某某城市將現(xiàn)代規(guī)劃建設(shè)本地區(qū)最大的物流園區(qū)，附帶還有一句；該園區(qū)的建成對(duì)于地區(qū)現(xiàn)代物流起到巨大的推動(dòng)作用，成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。
我們看到在公布的物流園區(qū)前總有最大等幾個(gè)代表規(guī)模的名詞，有些地方在做規(guī)劃時(shí)候總想搞出點(diǎn)什么名堂，追求所謂的先進(jìn)性，總占地**畝，投資多少億元，仿佛不這樣就引不起領(lǐng)導(dǎo)的重視？項(xiàng)目很宏偉，落實(shí)呢？如何籌集資金？建成后的處理能力？城市有多大的現(xiàn)實(shí)需求？市場(chǎng)在那里？客戶是否會(huì)入駐？投資回報(bào)率？市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告？
公路港概念與商貿(mào)園區(qū)混淆
隨著國(guó)家的政策導(dǎo)向，現(xiàn)在大家一窩蜂的去搞公路港了。今早看到小編把林安、華南城也歸了過來，說實(shí)話是以商貿(mào)城之實(shí)去行物流之名，多去他們項(xiàng)目的實(shí)地看看就明白了。還是把林安（廣州項(xiàng)目除外）、華南城、毅德、卓爾他們歸為商貿(mào)開發(fā)商一類去吧。
這里邊關(guān)系復(fù)雜，牽扯到物流用地與商業(yè)用地土地出讓金的天壤之別的懸殊比例，打著物流的旗號(hào)換來低廉的土地價(jià)格和補(bǔ)助，里邊水很深、切勿試探，當(dāng)心腳趾！
在最近的兩年里，利用出差大概走訪了超過600個(gè)物流園區(qū)，感觸頗多。有句行業(yè)專家的名言：“幾乎每個(gè)園區(qū)都有它獨(dú)特的精彩之處，也往往有它暗恨的失落之筆，或許物流園區(qū)就是遺憾的藝術(shù)”。
公路港項(xiàng)目如若成功的幾個(gè)必要因素如下：
1、選址、選址、選址。重要的事情說三遍。
2、規(guī)劃。定位、功能區(qū)的配比。
3、建筑。標(biāo)準(zhǔn)化、普適性、適用性。
4、運(yùn)維。
公路港的網(wǎng)絡(luò)化才有價(jià)值，孤島式的貨運(yùn)站場(chǎng)是沒有價(jià)值的，打造網(wǎng)絡(luò)化的貨運(yùn)站場(chǎng)，按照這思路有四家：傳化、深國(guó)際、天地匯、中鐵物流。
傳化公路港
關(guān)鍵詞： 激進(jìn)、欲做民間交通運(yùn)輸部
落地項(xiàng)目：混合模式，推進(jìn)速度最快，已知11個(gè)運(yùn)營(yíng)、15個(gè)開工、82個(gè)簽約。項(xiàng)目常見超大體量規(guī)模。
選址：項(xiàng)目選址有一部分真心不靠譜。由于各地政府認(rèn)知千差萬別，對(duì)待物流的喜好，使得項(xiàng)目選址受到千奇百怪的條件制約。
建筑：建筑物格局我已經(jīng)看到了3個(gè)版本，不否認(rèn)持續(xù)進(jìn)步中。不過似乎都沒什么倉？不能算作綜合性物流園。鐵路、航空多式聯(lián)運(yùn)尚未涉及。
運(yùn)維：經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型意愿強(qiáng)烈，正在嘗試同業(yè)并購。同時(shí)衍生了眾多二級(jí)公司，有城配的易貨嘀、有干線的陸鯨、有保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)等，目前還未看到盈利模式，2016年上半年財(cái)報(bào)顯示公司非經(jīng)常性損益合計(jì)3.9億元，貢獻(xiàn)了大部分業(yè)績(jī)，而其中政府補(bǔ)貼2.87億。
總結(jié)：傳化同學(xué)能商量一下嗎？本是同根生、捧殺要人命，營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)同實(shí)際數(shù)據(jù)的天壤之別，搞得政府都鄙視有意進(jìn)入此行業(yè)的后來者了，以后宣傳口徑的數(shù)據(jù)別講那么大了，行么？
深國(guó)際綜合物流港
香港聯(lián)合交易所主板上市。本集團(tuán)主要從事物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，并提供相應(yīng)的物流服務(wù)業(yè)務(wù)，包括第三方物流服務(wù)及物流信息服務(wù)。對(duì)于物流行業(yè)之外的人看來，這位比較低調(diào)。但專業(yè)度，國(guó)際視野及運(yùn)作能力首屈一指。絕不低調(diào)。
關(guān)鍵詞：重資產(chǎn)、土豪、穩(wěn)健
落地項(xiàng)目：重資產(chǎn)模式，因體制原因都是一手凈地項(xiàng)目（已出現(xiàn)第一個(gè)并購項(xiàng)目）。目前項(xiàng)目13個(gè)，項(xiàng)目體量和節(jié)奏都不冒進(jìn)，穩(wěn)扎穩(wěn)打。
選址：幾乎每個(gè)項(xiàng)目的選址都和我心目中的目標(biāo)區(qū)位完全重疊（除了石家莊）。
建筑：標(biāo)準(zhǔn)化程度堪稱樣板、建筑在普適性和適用性上頗見功力。就是成本有點(diǎn)高，土豪不能比啊。
運(yùn)維：宣傳文案和數(shù)據(jù)口徑扎扎實(shí)實(shí)，運(yùn)維上受困于非實(shí)體物流網(wǎng)絡(luò)而尚未突破房東角色。
總結(jié)：進(jìn)可功退可守，值得期待。仰慕之情如滔滔江水連綿不絕（深國(guó)際讀者可以紅包來襲?。?。
天地匯公路港
舵手徐水波帶領(lǐng)著這只船乘風(fēng)破浪的天地匯，用了3年的時(shí)間已然初具風(fēng)范，在這么短的時(shí)間內(nèi)、用這么少的投入，這三個(gè)男人付出的艱辛鬼才知道那背后經(jīng)歷了什么？（春哥已白發(fā)，博哥發(fā)髻線后退，舵主皮帶緊了）
關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)、先行者
落地項(xiàng)目：輕資產(chǎn)托管模式，已簽約54個(gè)。（數(shù)字還在增加）
選址：都是已建成園區(qū)，運(yùn)營(yíng)情況良好（選址眼光老辣），可即刻起灶做飯，各種區(qū)位的均有，大多數(shù)位于傳統(tǒng)專線園區(qū)聚集地，部分項(xiàng)目已處于控規(guī)地段。
建筑：都是已建成園區(qū)，各種程度的均有，整體偏原始（著也是現(xiàn)有貨運(yùn)站場(chǎng)的主流狀態(tài)）。
運(yùn)維：宣傳能力很強(qiáng)（香主春哥以感染力，黃健翔般的帥度一人能秒掉半個(gè)物流圈的文案），運(yùn)維產(chǎn)品線包含“園區(qū)托管&天地卡航&i配貨&i惠購&天地金融”。
總結(jié)：公路港業(yè)態(tài)的先行者，剛剛完成B輪融資，數(shù)據(jù)講GMV而導(dǎo)致一些爭(zhēng)議，啥時(shí)候能轉(zhuǎn)化為報(bào)表營(yíng)收就值錢了。
飛豹物流港
中鐵物流集團(tuán)以自身的倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)、配送網(wǎng)絡(luò)、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、電商板塊、供應(yīng)鏈金融板塊等資源為基礎(chǔ)，打造了開放型、網(wǎng)絡(luò)型、現(xiàn)代型、智能型的飛豹物流港。
抓手：本身即是綜合物流實(shí)體企業(yè)，自身的幾張實(shí)體網(wǎng)絡(luò)作為運(yùn)維的基礎(chǔ)
目的：以運(yùn)營(yíng)型的飛豹物流港為實(shí)施載體，實(shí)現(xiàn)從“綜合物流運(yùn)營(yíng)商”到“供應(yīng)鏈方案解決商”的跨越發(fā)展
都以為自己是最有話語權(quán)；都以為自己離資本最近；都以為自己掌握了真理；但這一切得等時(shí)間來給出答案！
1、地級(jí)市、縣級(jí)市的物流園區(qū)現(xiàn)在大躍進(jìn)。進(jìn)入需謹(jǐn)慎，可以等幾年去撿僵尸。
2、政府規(guī)劃的不確定性風(fēng)險(xiǎn)在上升。一屆政府一調(diào)規(guī)已成為常態(tài)，在項(xiàng)目選址上要謹(jǐn)慎考量現(xiàn)有聚集區(qū)、政府規(guī)劃區(qū)、未來城市擴(kuò)張等風(fēng)險(xiǎn)因素。
3、信息化征途漫漫，哪家IT企業(yè)有興趣，可以專門從事綜合物流園區(qū)的系統(tǒng)研發(fā)，定是藍(lán)海。
4、實(shí)體物流價(jià)值無限，不信你等著看。
在公路港的建設(shè)熱潮中，口號(hào)為建立區(qū)域或者全國(guó)樞紐的各級(jí)中心城市就不下百個(gè)。而這上百個(gè)園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、投資和運(yùn)營(yíng)究竟有多少遵循了市場(chǎng)規(guī)律、進(jìn)行過嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查和論證？
中國(guó)真的需要這么多的公路港嗎？我們有如此龐大的市場(chǎng)需求嗎？這些倉促上馬的項(xiàng)目經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)研和考察了嗎？這里面又有多少是政府的“形象工程”？這些問題，似乎誰也說不清楚。
最后說，市場(chǎng)很大，有參考和競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)進(jìn)步。真心歡迎更多上下游資源關(guān)注和進(jìn)入公路港這個(gè)新興業(yè)態(tài)，也期望多點(diǎn)耐心和鼓勵(lì)。
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